注文住宅

ガイドブックに載ってない。注文住宅を建てる際の土地の探し方を完全ガイド!

土地

 

こんにちは!自称日本一ポジティブな男!
マミーです(^ ^)
 
 
 
これから注文住宅を建てようと考えている方で、
まずは土地から探さなければいけない。
 
 
 
でも、どこに買えばいいのか?
いつ買えばいいのか?
いくらぐらいするのか?
どんな広さの土地を買えばいいのか?など
 
 
 
私も最初はそうでしたが、
何も分からないし、
 
 
色々なインターネットの記事や、
住宅雑誌を見ても、
 
 
  • 「建築会社を決める前に、土地探しから始めましょう」
  • 「土地は自分で探さず、不動産屋に探してもらいましょう」
  • 「ハウスメーカーに土地を探して貰わないようにする事」
 
など記事に書いてあることがバラバラで、
結局どういう方法で土地を探すのがベストなの?
となると思うので、
 
 
 
そこで今回は、
 
 
 
  • 何も分からない状態の人でも、効率の良い、理想に近い、土地の探し方が出来るようになるまで。
    ※この過程を進めるにあたって、建築会社(ハウスメーカー、工務店)も1つに絞る所まで決められます。

 

上記を完全ガイドしたいと思います。

 

最初に言っておきますが、この記事は長いです。
ですが、この記事の方法を参考に、
注文住宅の土地探しをすれば、間違いなく、効率よく、
失敗のない土地探しが出来ると思うので、
自分のために、頑張って参考にしながら進めてみて下さい(^^

本記事の内容

 

最初に全体の流れをざっくり説明すると、

 

  1. 土地を探し始める前に、
    先に建築会社(ハウスメーカー、工務店)
    をどこに依頼するか、
    候補を絞りましょう。

  2. 建築会社の候補を絞りながら、土地の希望条件だけは考えておきましょう。

  3. 建築会社(ハウスメーカー、工務店)を決めたら一緒に土地を探しましょう。

 

となります。

 

ちなみに、
家を建てようとなったら最初にいきなりモデルハウスに
行ってしまう方がいるのですが絶対にやめた方がいいです。

 

まず、モデルハウスに行くと、
営業担当者がくっついて来て、
色々聞いてもない事を説明してくるので、
ゆっくり家の中を見て回る事は出来ません。

 

それをハウジングセンターとかで、
2件、3件と回っている内に、
毎回営業の人がくっついて来て、

 

「まずアンケートを書いていただければ、
部屋の中をご案内させて頂きます。」
など、ただ自分で見て回りたいだけなのに、
それが出来なくてイライラするだけです。
服屋の店員が呼んでもないのにくっついて
くるのと同じ現象と言えば分かりやすいでしょうか。

 

だから何も分からない段階でモデルハウスに行っても、
営業の人に絡まれて、冷静に判断出来なくなるだけなので、
この段階で行くのはやめましょう。

 

モデルハウスに行くのは、
自分(一緒に住む人)の外観や内装の好みのテイストを調べ、
どういう外観や内装のテイストの家を建てたいのか
自分で分かってから、むしろ、
こちらから色々聞きたい事があるようになってから。
がベストタイミングです。

 

1.注文住宅で土地を探す前に大前提として知っておくべきこと。

 

土地 探し方 注文住宅

 

まず土地を探す前の前提として、

 

 
  • 土地にお得なものは存在しない。
    安い土地にはそれなりの理由が必ずある。

 

これは頭に入れておいて下さい。
何か月、何年待っていれば、
お得な土地が出てくるかも?
と思ってしまうかもしれませんが、

 

誰から見てもお得な土地はどれだけ待っても出てきません。

 

土地をチラシやネットで探していると、
この土地同じ地域に比べて安いな。
という事がありますが、
必ず安い理由があります。

 

例えば、

 

 
  • 地盤が非常に弱い土地で、地盤改良費用が高額になる事が分かっている土地
  • 崖地や傾斜のある土地で、土地の段差が崩れないようにするための擁壁(ようへき)工事が高額になってしまう土地
  • 道路と高低差が大きい土地で、盛り土や切り土の費用が高額になる土地
  • 交通量が非常に多い道路に面していて、うるさい土地
  • ハザードマップ地域の土地(過去に川が氾濫して死没した事がある土地)
  • インフラ整備がされていない土地(上下水道、電気などが全く整備されていない)
  • かなりの変形地である。
  • 周りを家や高い建物に囲まれていて、光が取り入れられない。
  • 道路から細い路地を入った、他の人の家の後ろの土地(旗竿地)

 

ざっと挙げただけでもこんな感じです。

 

上記のようなデメリットはあるが、
そのデメリットがあなたに取っては、
あまりデメリットではなかったり、
許容できる範囲なら、
ある意味お得に購入する事は出来ます。

 

交通量が多いけど、あんまり私は気にならない。とか
ハザードマップ地域だけど、土地が安いなら私は大丈夫。
という人なら安い土地は買えます。

 

基本的に土地は100%自分の望みの叶うものには、
そうそう出会えません。

 

70~90%ぐらい納得出来る土地が見つかったら
GOサインするぐらいと考えておきましょう。

 

また、一部のハウスメーカーや不動産会社、
建築会社が土地を買い占めて建売住宅を販売する
事が増えています。

 

そのため、条件の良い土地はすぐに売れてしまいます。
目安としては2~3か月以内には決めた方が良い。
と言われていますが、全く焦っていないなら、
半年~1年など探してもいいとは思います。

 

2.注文住宅の土地を探す前に、先に建築会社を決め、一緒に土地を探す!

土地探し

 

なぜ土地を最初に探してはいけなくて、
建築会社(ハウスメーカー、工務店)を

先に決め、後から土地を一緒に探した方がいいのか。
これには 6つ
の理由があります。

 

 
  1. 注文住宅を建てるには、建物と土地の両方の予算を考える必要があるので、
    自分の理想とする建物の予算が大体どれぐらいかかるのか知った上で、
    土地に掛けられる予算を決める必要がある。
    また、先に自分の建てたい家の間取りなどが決まらないと、
    どういった形で、
    どのぐらいの広さの土地を探せばいいのか分からない。

  2. 土地代も建物代も含めて住宅ローンで支払いするケースが多いが、
    住宅ローンは、名前の通り”住宅”ローンなので、先に土地だけ決めて買おうとしても、
    建築会社が決まってない場合、住宅ローンが通りにくい。

  3. 土地を先に決めてしまうと、土地の方の支払いを早めにしなくてはいけないので、
    その後、建築会社を探して、
    間取りや外観や内装を決めて、資金計画を出して、住宅ローンの申請をするまでを
    急いでしなくてはいけなくなる。

  4. 仮に、先に良い土地を見つけて、運よく土地だけで住宅ローンが通ったとしても、
    住宅ローンのつなぎ融資の利息や手数料が増える。

  5. 先に建築会社を決めておけば、あなたの希望している家を建てる事ができる土地なのかどうか。
    を踏まえた上で、法規制や敷地条件など、分からない事も相談しながら土地を探せるし、
    あなたの、「良い土地を見つけて、そこに理想の家を建てたい」という目的とも一致する。
  6. 土地の値下げ交渉をしてくれる。

 

1つずつ解説していきます。

 

土地 見積り 

 

注文住宅用の土地を探す前に、建築会社を先に決めた方が良い理由①

 
  1. 注文住宅を建てるには、建物と土地の両方の予算を考える必要があるので、
    自分の理想とする建物の予算が大体どれぐらいかかるのか知った上で、
    土地に掛けられる予算を決める必要がある。
    また、先に自分の建てたい家の間取りなどが決まらないと、どういった形で、

    どのぐらいの広さの土地を探せばいいのか分からない。

 

これですが、言われてみれば、
すごく当たり前の事なのですが、

 

初めて土地探しや、注文住宅を建てる
という人は気づかない事が非常に多いようです。

 

先に建築会社(ハウスメーカーや工務店)で
ある程度の間取りや費用の概算やプランを出して貰って、
土地にそもそもいくらの費用が掛けられるのか、
どういった広さ、形などがいいのかといった
事が分からないと、
土地の条件を絞って探す事も出来ません。

 

実際に私も、最初に建築会社を決めずに、
土地にいくら費用が掛けれるのかとか、
何も分からないまま自分でネットで土地を探して、

 

「広さはだいたいこれぐらいあればいいかな?」
「値段は1200~1500万ぐらいまで?」

 

と、どんな家を建てるかも決まっていないのに、
勝手に値段とか広さをだいたいで決めて、
良さそうな土地を何件も見に行ったりしてました。

 

結果的に、途中で建築会社を先に決めて、
まずはある程度納得出来る、間取りや外観とかを決めて、
プランや見積りを先に出して貰わないと、

 

土地にいくら使えるのか?
こんな感じの家を建てるには何坪くらい必要か?
どういった形の土地がいいのか?
などが分からないので、
探しても意味がない事に気づきました。

 

実際に建築会社を先に決めて、
建築会社と一緒に土地を探して決めましたが、
最初に自分で見つけていたいくつかの土地は、
広すぎたり、間口が狭すぎたり、値段が高すぎたり、
結局、自分が建てたい家を実現するには不適合な土地
ばかりで時間を無駄にしました。

 

私みたいに時間を無駄にしただけでなく、
先に土地を買ってしまった方の
以下のような後悔もありました。

 

 
  • 理想に近い土地があったので、先に購入しました。その後で、ハウスメーカーや
    工務店選びを開始してから、諸費用なども多くかかってきて、
    想定していたよりも、建物に費用が掛けられず、

    キッチンやお風呂、断熱材などのグレードUPも出来なくなってしまった。

 

住宅ローン

 

注文住宅用の土地を探す前に、建築会社を先に決めた方が良い理由②

 
  • 土地代も建物代も含めて住宅ローンで支払いするケースが多いが、
    住宅ローンは、名前の通り”住宅”ローンなので、先に土地だけ決めて買おうとしても、
    建築会社が決まってない場合、住宅ローンが通らない事が多い。

 

住宅ローンは、あくまでも住宅のローンなので、
土地だけを先に購入して、土地代だけでローンを組む事は
基本的には出来ません。

 

土地を買った後に、家を建てる場合であっても、
建築会社(ハウスメーカーや工務店)の見積書や図面などの
提出を要求される事が多いです。

 

なので、住宅ローン的にも
土地を先に購入するにはデメリットが多いです。

 

注文住宅用の土地を探す前に、建築会社を先に決めた方が良い理由③

 
  • 土地を先に決めてしまうと、土地の方の支払いを早めにしなくてはいけないので、
    その後、ハウスメーカーや工務店を探して、
    間取りや外観や内装を決めて、資金計画を出して、住宅ローンの申請をするまでを
    急いでしなくてはいけなくなる。

 

土地の購入を先にすると、
土地の方の支払いをいつまでも待ってはくれないので、
建築会社選びを急かされる事になります。

 

あなたの支払い待っている間に、
他に土地を買ってくれる人がいるかもしれない機会損失と、
あなたが住宅ローンを申請しても、
それが通らなかった場合、
土地も購入して貰えなくなるからです。

 

通常、建築会社(ハウスメーカーや工務店)を決めてから、
住宅ローンが通るまでの期間は2~3か月は掛かるので、
2~3か月までは土地の支払いを待ってくれます。

 

なので、土地を先に購入して、
後から建築会社(建築会社や工務店)を探し始めていては、
たくさんある中から好みの建築会社を探して決めたり、
外観や間取りなどの細かい部分を決めてから、
資金計画を出さないと、住宅ローンが申請出来ないので、
本来なら2~3か月掛けてじっくり決められる所を、
1ヵ月前後とかで焦って決めなくてはいけなくなり、
失敗します。

 

注文住宅はただでさえ、
決める事が多くて時間が足りません。
その上、土地の支払いを早くしなければならないからと、
急かされながら建築会社を選んだりしていかないといけない
なんで最悪です。

 

この点からも、建築会社(ハウスメーカーや工務店)を先に決めるべきです。

 

住宅ローン つなぎ融資

 

注文住宅用の土地を探す前に、建築会社を先に決めた方が良い理由④

 
  • 仮に、先に良い土地を見つけて、運よく土地だけで住宅ローンが通ったとしても、
    住宅ローンのつなぎ融資の利息や手数料が増える。

 

土地の支払いを住宅ローンのつなぎ融資で受ける場合が多いと思いますが、
その場合、土地の決済が早ければ早いほど、金利利息が増えます。

 

つなぎ融資とは簡単に言うと、
住宅ローンで土地のお金や建物のお金が、
銀行から土地の所有者や建築会社(ハウスメーカーや工務店)に)払われるが、
基本的に、銀行からお金が振り込まれるのは、建物が完成してからなのです。

 

実際には、それより先に、
まず土地の代金を払わなければいけませんし、
建物の方も支払いも、
契約金30%、中間金30%、完成時に40%など、
分割して払うのが通常です。

 

本来なら、建物完成時にしか貸してくれないお金を、
銀行から、建物が完成するまでの”つなぎ融資”として
前借りする事になります。

 

なので、当然通常の住宅ローンの金利や手数料とは別で、
前借りするための、別の手数料や金利が発生しますし、
前借りしている期間が長ければ長いほど高くなります。

つなぎ融資

つなぎ融資イメージ

画像出典:価格.COMローンより

 

建物の方の契約金30%、中間金30%、完成時に40%
というのは、現金で何百万も持っていない限り、
ほとんどの方はつなぎ融資を利用して払いますし、
前借りする期間も変わりませんが、

 

土地を早く購入すればするほど、
土地代のつなぎ融資期間が長くなり、
つなぎ融資の金利利息、手数料が増えます。

 

ざっくり、2000万の土地で
例えば2カ月ぐらい早く土地のつなぎ融資を
始めたとすると、10~15万程度余分に金利が掛かります。

 

逆に、建築会社から先に決めて、
建物に合わせて、 後から土地を決める事で、
この費用は最小限に抑えられます。

 

建築会社 土地 探し

 

注文住宅用の土地を探す前に、建築会社を先に決めた方が良い理由⑤

 
  • 先に建築会社を決めておけば、あなたの希望している家を建てる事ができる土地なのかどうか。
    を踏まえた上で、法規制や敷地条件など、分からない事も相談しながら一緒に土地を探せるし、
    あなたの、「良い土地を見つけて、そこに理想の家を建てたい」という目的とも一致する。

 

これが、建築会社(ハウスメーカーや工務店)を
先に決めてから、一緒に土地を探す方法がベストだと言える
1番の理由です。

 

建築会社(ハウスメーカーや工務店)を決めず、
先に自分でチラシやネットで土地から探す場合や、
不動産屋に探してもらう場合を考えてみます。

 

自分達だけで探す場合、
初めて注文住宅を建てる際には知識がないので、
自分で、ネット記事や住宅雑誌などで色々調べる事になります。

 

  • セットバックって何?
  • 防火地域、準防火地域って?
  • 建ぺい率って?
  • 容積率って?
  • 市街化調整区域って?

 

など上げればキリがないのですが、
本当に多くの事を自分で調べなければいけませんし、
素人がいくら調べても分からない事が多々あります。

 

その点、ハウスメーカーや工務店を先に決めておけば、
「こういう土地を見つけたのですが、どうでしょうか?」
のように担当者に質問すれば、
あなた以上に調べてくれますし、
あなたの気づかなかった視点からのアドバイスも期待できます。

 

また不動産屋に探してもらう場合。
不動産屋は土地の事には詳しいですが、
建築の事は詳しくありません。

 

だからあなたがどんな家を建てるのか、
どんな広さの土地が良いのか。
などは分かりませんし、

何より、
不動産屋の目当てはあなたに土地を売ったら貰える
仲介手数料です。

 

なので、大げさに言えば、
土地さえ売ってしまえば、その後その土地に
建物を建てる際に何かあったとしても不動産屋には関係ないのです。

 

つまり、
あなたは「良い土地」に「良い建物」を建てたい。
不動産屋は「(なるべく売れ残っている)土地を売って仲介手数料が欲しい」だけ
で、あなたと不動産屋では目的、ベクトルが違うのです。

 

しかしこれを建築会社(ハウスメーカーや工務店)の担当者
と一緒に探している場合。

 

建築会社(ハウスメーカーや工務店)の担当者は、
あなたが納得出来るような良い土地を見つけないと、
契約してもらえない=利益出ない=担当者の給料増えない
=事前にあなたと決めた間取りや資金計画に添って、
あなたの建物を建てるのに最適な土地を探すしかない。
となり、

 

あなたの「良い土地」に「良い建物」を建てたい。
と目的、ベクトルが重なり、利害が一致します。

 

注文住宅 土地 

 

注文住宅用の土地を探す前に、建築会社を先に決めた方が良い理由⑥

 

 
  • 土地の値下げ交渉をしてくれる。

 

先に土地を購入する場合は、
土地の値下げ交渉をする場合自分でするしかありませんし、
土地や不動産の事について素人の人から
交渉されてもあまり値引きに応じてくれない事が多いようです。

 

それを建築会社(ハウスメーカーや工務店)の担当者から
行ってもらう事で、さすがに、めちゃくちゃ人気のある土地では無理ですが、
値引きできる可能性が出てきます。

 

私は1750万円の土地を→1600万円まで値引きする事が出来ました。

 

3.建築会社を決めていくのと、並行して土地の情報をざっと見ておく。

ピンタレスト

 

この後から、建築会社(ハウスメーカーや工務店)を
決めていく手順を説明していきますが、
それと同時に少しだけ自分で進めといた方が良いのが、
【土地の情報をざっと見ておく】事です。

 

希望するエリアでどれぐらいの広さの土地がいくらぐらいで出ているのか?とか、
希望エリア自体が決まってなくても、
ざっくり〇〇町あたりがいいな~など。
この辺りの土地はこのぐらいの坪単価なんだ~程度は適度に見ておいて下さい。

 

チラシやインターネットで土地の情報を見ておくだけ。
実際に土地を見に行ったりする必要はありません。

 

そうやって土地情報を見ておく事で、
ある程度の土地の【相場観】を養って下さい。

 

実際に後で土地に使える予算が決まって、
土地を本格的に探していく時に、

 

「このぐらいの予算内だから、〇〇町あたりがいいかも?」
「このエリアかこのエリア内が良い」
とかちょくちょく土地情報を見ていた事が役に立つようになります。

 

「〇〇市 土地」で検索して、
どのサイトで見てもいいですが、

 

「不動産ジャパン」というサイトが土地情報が多いです。
使ってみて検索しにくかったら他のサイトでも構いません。

 

4.建築会社(ハウスメーカーや工務店)を決める手順

建築会社 決め方

 

まず最初に建築会社を決める手順①の全体の流れです↓↓↓

 

1つずつ説明していきます。

 

自分(一緒に住む人全員)がどんな外観や内装が好みなのかを知る。

 

建築会社(ハウスメーカーや工務店)を決める前に、
まずは自分がどういう家が好きなのか?
が分からなければ、建築会社(ハウスメーカーや工務店)
をピックアップする事が出来ません。

 

なので、
まずは自分や一緒に住む人全員の、
外観や内装の好みのテイストを調べて、
この段階で、どういう外観や内装のテイストの家を建てたいのか確定します。

 

これは言われてみると当たり前のように感じますが、
とても重要なので、
この段階でしっかりと自分や一緒に住む人全員の
外観や内装の好みのテイストを調べて、皆で話し合って、
どんなテイストの家にしたいのか”はっきり”決めて下さい。

 

この段階で、自分がこういうテイストの家が好きで、
こういう外観や内装の家を建てたいんだ。と
好みのテイストを決めておくことがなぜ重要なのか?
決めておかないとどうなるのかと言うと、
失敗例を参考にして説明します。

 

 
  • ネットや住宅カタログや雑誌で色んな家を見て、こんな感じもいいな~とか、
    あ、こういう感じもいいよね。
    と色々と見た後に、特にジャンルは決めずに、
    インターネットから自分の地域のランキングで
    人気のハウスメーカー
    何社かに訪問して、
    色々話を聞きました。

    その中で、
    間取りのプランやデザインなど出してもらって、

    営業の人が1番好感持てたのもあってA社で建築する事に決めました。

    しかし、契約して毎週末など、
    色々話を決めていく中で、

    ふと、ネットで検索していたら、私のめちゃめちゃ好みの外観や内装ばかりの家を建てている
    ハウスメーカーを見つけてしまいました。

    私は、A社でプロヴァンスという洋風チックな外観や内装が出来るという事で、
    話を進めていたのですが、
    ネットで見つけたハウスメーカーB社は「輸入住宅」というジャンルで、

    実際に海外から全て輸入して、海外と全く同じ外観や内装などで建てられるみたいで、
    しかも建築費用もA社とほぼ同等でした。

    B社を見つけてしまった時は、既にA社と契約してしまっていて、
    なぜ、最初にネットや住宅カタログや雑誌で色んな家を見ていた段階で、
    こういう外観と内装の家を建てる。
    と決めてから、

    それが叶えられるハウスメーカーや工務店をピックアップしなかったのか、
    後悔してもしきれません。

 

上記の失敗例のように、

 

この段階で、
どういう外観や内装のテイストの家を建てたいのか決めず、
色んなハウスメーカー、工務店へ話を聞きに行ったり、

モデルハウスにいったりすると、
営業の人の話しを聞いている内に、
流されたり、
自分が本来どんなテイストの家が好きかどうかなど

分からなくなります。

 

そして契約などしてしまってから、
やっぱりこっちのハウスメーカーや工務店が良かった。
と自分の好みの所を見つけてしまって後悔する事が非常に多いです。

 

また、住宅(注文住宅)にはどういったジャンルの住宅があるのかここで理解して下さい。
一般的に以下のジャンルなどがあります。

 

 
  • 和モダン
  • モダン
  • ナチュラル
  • デザイナーズハウス
  • 和風
  • プロヴァンス(日本流の洋風)
  • 輸入住宅(クラシック、カントリー、北欧風、アメリカンなど)

 

 

ざっくりとですが、
上記のジャンルがあるという事を知った上で、
これから紹介するツールや方法を使って、

 

必ずこの段階で、
自分(一緒に住む人全員)の外観や内装の、
好みのテイストを知り、

どういう外観や内装の、
テイストの家を建てたいのか確定して下さい。

 

ちなみに、
ここまでハウスメーカーや工務店と書いてきましたが、
注文住宅を建てるにはもう1つ「設計事務所」に、
依頼する方法もあります。

 

  1. ハウスメーカー
    住宅の事を総合的にサポートしてくれて、実績も多い安心感と安定の品質。
    値段的にはローコスト~ハイコストまで様々。
  2. 工務店
    地域密着が多く、細かな要望などにも気軽に対応出来る場合が多い。
    値段的にはハウスメーカーよりは全体的にリーズナブル。
  3. 設計事務所
    とにかくデザインにこだわりたいならここ。だが費用は1番高め。

 

デザイナーズハウスを建てたい方は設計事務所に依頼するしかないですが、
それ以外の方は基本的には、ハウスメーカーか工務店に依頼する場合がほとんどです。

 

自分(一緒に住む人全員)がどんな外観や内装が好みなのかを知るために使うツール、方法は?

 

ハウスメーカー 方法

 

自分(一緒に住む人全員)がどんな外観や内装が好みなのかを知るために使うツール、方法ですが、
下記を使うといいです。

 

 
  • pinterest(ピンタレスト)というアプリを使用する。
  • 住宅情報誌をいくつか購入する。

 

pinterest(ピンタレスト)というアプリ(無料)を使用するか、
近くにある大きめの本屋とかに行って、
住宅情報雑誌(HOUSINGハウジング)など何でもいいので
出来るだけ色んな家を見れる雑誌を購入しましょう。

 

pinterest(ピンタレスト)は、
例えば、「モダン 外観」とキーワードを入れると、
モダン住宅の外観がたくさん出てきますし、
「モダン キッチン」と入れれば、
モダン住宅内のキッチン周りの画像が多く出てくるので、

 

外観だけでなく、住宅の中身の、
キッチンだけ見たいとか、寝室だけ見たいとか、
脱衣所だけ見たいとか、玄関だけ見たいとか
内観も多くの事例が見れるので、
自分の好みを探すのに便利なアプリです。
※輸入住宅系を探したい場合は、
「classic、countryなど英語で入力すると良い画像が多く出ます。」

 

上記を使いまくって、
自分(一緒に住む人全員)が、
どういう外観や内装のテイストの家を、
建てたいのか確定して下さい。

確定出来るまで、色んな住宅の例を見続けて下さい。

 

自分がどういったテイストの外観や内装が好きなのか、
pinterest(ピンタレスト)や住宅情報誌で調べている時に、
同時に、

 

 
  • こういう風にお風呂は広めにしたい。
  • この画像のような中庭のある家がいい。
  • こういう感じの屋上テラスを作りたい。
  • こんなパントリーを作りたい。

 

など、 外観や内装のテイスト以外で、
ここはこうしたい。という所が
たくさん見つかると思うので、
メモしたり、携帯で写真を撮っておくか、
pinterest(ピンタレスト)ならそのまま画像が保存
出来るので、保存してって下さい。
これ以降のハウスメーカーや工務店を絞る際や、
話しを聞きに行って、間取りや資金計画を立てて
もらう際に使います。

 

 

自分が現在の年収で借りられる住宅ローンの金額を把握する。

 

この時点で住宅ローンで実際に、
自分がいくらまで借りられるのか?
「仮審査」をします。

 

なぜこのタイミングで、
住宅ローンの仮審査を通しておくといいのかと言うと、
ここで仮審査を出しておいて、
借りられる金額の目安を把握しておく事で、

 

この後に、
ハウスメーカーや工務店をピックアップし、
面談の予約をして、
ハウスメーカーや工務店の営業担当と話しに行く
流れになるのですが、

 

その際に住宅ローンの仮審査を既に通していると、
下記の3つの資料を早く貰えます。
※これがないと土地探しが始まらないので。

 

また、もう1つの理由として、
ハウスメーカーや工務店と面談してから貰う予定の、
下記の資料をちゃんと作成して貰える確率を上げるためです。

 

 
  1. あなたの現段階での希望条件を考慮した間取りプランやデザイン。
    ※あくまでも現段階でのざっくりとした内容やこうしたらどうですか?というような
    ハウスメーカーや工務店側の提案プラン。
  2. 1の建物をそのハウスメーカーや工務店で建てるとしたら、どれくらい建物の費用やその他の諸費用がかかるかの費用詳細。
  3. あなたが事前通した住宅ローンの仮審査の金額と、1~2の資料を元に、
    土地にいくら使えるのか。その建物を建てるために必要な土地の広さや形などの提案。

 

本来、ハウスメーカーや工務店は土地を持っている人に対して、今から建物を建てる人を相手にする業者です。
土地をまだ持っていない。という時点で、良い土地を見つけてあげても、
自分の所で家を建ててくれないケースもあるので、相手にしてくれない事も多々あります。
※実際に私は2件のハウスメーカーがそんな感じでした。

 

土地を持っていない時点で相手にされないのに、
住宅ローンの仮審査もしてなくて住宅ローンで借りられる金額も把握していない。
「いい土地があったら建てたい」とか「今はまだ建てるかどうかは決まってないけど、
良い土地があれば考える」とかでは基本的に真剣に動いてくれないケースが多いです。

 

営業マンもたくさんのお客様を相手にしているので、
少しでも家を早く買ってくれそうな人に力を入れるのは至極当然の話です。

 

実際に私が最初に行った2件のハウスメーカーや工務店は話を聞きに行きましたが、
土地を持っていないし、
住宅ローンで借りられる金額も把握していない。
明確にどういった住宅が良いのか?
とかも把握してないのが理由で、
2件共に話をあまり真剣に聞いてもらえませんでした。
何も知らな過ぎて、家をすぐにでも買いたいという感じが伝わってなかったと思われます。

 

その後、色々調べた結果、
3件以降のハウスメーカーや工務店では、

 

「自分が好みの外観や内装、どういう家を建てたいのか」
をしっかりと伝え、画像も見せたりして、
「事前に住宅ローンの仮審査を通して、
〇〇〇〇万円まで借りられます」と、
"自分で"事前審査も既に通した事を伝える事にして、

 

1、2件目のハウスメーカーの担当者とは全然違い、
しっかりと話を聞いてくれて、
上記の3つの資料も全てのハウスメーカーや工務店で貰い、
どこで家を建てて貰うか、しっかり比較、検討出来ました。

 

3件目ハウスメーカー以降の担当者には、
「既に自分で住宅ローンの仮審査通されたんですね。」
「すごい積極的ですね。」
のような言葉を全ての担当者に言われたので、

 

「この人は家を建てる事に積極的だから、
良い土地さえ見つけてあげれば、家を建ててくれそうだな」
となり、本気で対応してくれたように思います。

 

結果的に上記の3つの資料が貰えないと、
土地にいくら使えるのか。その建物を建てるために必要な土地の広さや形などが
把握出来ず、土地探しの話が進まなくなるので、
絶対に貰わなければいけません。

 

住宅ローンの仮審査を通す金融機関はこの時点では、

  • 大体の借りられる金額を把握する事。
  • ハウスメーカーや工務店の担当者に、
    家を建てる本気度を分かってもらうため。

上記が目的なので、
とりあえずどこの金融機関でも大丈夫なのですが、

 

私は新生銀行オンライン申し込み
というのを利用したの
で、
どこの銀行が良いのか?とか迷ってしまいそうな人は、
上記を使っておけば問題ないと思います。

 

本当にこの段階ではどこでもいいので、
自分でここの金融機関がいい。
とかがあればそこの金融機関のホームページとかから申し込んで下さい。

 

この段階では、本当に家を買う事になった場合に、
利用する金融機関を決める訳ではないので、
どこの金融機関にした方が1番金利が安いのか?
とかどこが1番得か?などは考えたり、
調べたりするだけ時間の無駄です。
私はそこでかなり時間を使ってしまいました。

 

結果的に、建築会社が決まった段階で、
実際に住宅ローンの本審査を通す際には、
ハウスメーカーの担当に相談に乗ってもらい、
ハウスメーカーが提携していて金利が安くなる
金融機関になどで再度審査の申し込みなどを
する事になったので。

 

後、この時点での住宅ローンの仮審査は、
ハウスメーカーの担当者に、あなたが家を買う事を真剣に
考えている事を分かってもらうのが目的のため、
普通に会話で相手に本気度を伝えられるという方は、
この時点で、住宅ローンの仮審査を申し込む必要はないので、
住宅ローンの仮審査申し込みはせずに、次に進んで下さい。

 

自分の好みを実現出来そうな建築会社(ハウスメーカーや工務店)をピックアップ。

 

ピンタレスト

 

pinterest(ピンタレスト)や、
住宅情報雑誌で、自分(一緒に住む人全員)が、
どういう外観や内装の家を建てたいのか確定出来たら、

 

次にやる事はこれです。

 
  1. 確定した自分の好みの外観や内装のテイストを実現出来そうな建築会社(ハウスメーカーや工務店)をピックアップして、
    注文住宅カタログを請求する。
  2. カタログから自分の好みを実現出来そうなハウスメーカーや工務店を選び、
    モデルハウスをなるべく多く見に行き、気になる複数のハウスメーカーや工務店に予約を入れる

 

ネットで「注文住宅 カタログ」等で検索すれば、
たくさん出てくるので、使いやすそうなサイトならどこでもいいので使って、
サイト内にハウスメーカーや工務店が出てくるので、

 

一通り、サイト内でそのハウスメーカーや工務店の
建築事例を画像で確認し、
確定した好みの外観や内装のテイストを実現出来そうな
建築会社(ハウスメーカーや工務店)だけをピックアップして資料請求して下さい。
気になる所があるなら出来るだけ多く資料請求して下さい。

 

この時の注意点としては、
自分が家を建てる都道府県内、もしくは市内で、
ハウスメーカーや工務店を検索して下さい。

 

実際に、建築会社(ハウスメーカーや工務店)を決める際に、
話しを聞きに行ったり、建築会社を決めた後にも、
何度もその建築会社(ハウスメーカーや工務店)を
訪れる事になるので、
遠い所では物理的に無理だからです。

 

一応、インターネット上で多くの建築会社(ハウスメーカーや工務店)の建築事例が見れて、
そのまま気になった所のカタログを請求するなら、大手の「SUUMO(スーモ)」が使いやすいと思います。

 

カタログが届いたら、全てしっかり目を通して、
確定した好みの外観や内装のテイストを実現出来そうな
建築会社をピックアップして下さい。

 

色々なモデルハウスを見に行くなら、自分の好みの外観や内装のテイストが決まり、
こんな中庭が欲しいとかの要望もある程度固まって来て、
モデルハウスの営業の人がくっついて来て、
勝手に色々質問される状態ではなく、
むしろ自分からもそのハウスメーカーに聞きたい事が
ある、この頃がベストです。

 

  1. 自分の確定した好みの外観や内装のテイストを実現出来そうな
    建築会社をピックアップ
  2. そのハウスメーカーや工務店のモデルハウスを
    なるべく多く見に行く。
  3. その後、気になる複数のハウスメーカーや工務店に予約を入れる。

 

時間があるなら、出来るだけ多くのハウスメーカー、
工務店で話を聞いて下さい。
時間があまり取れない方でも、
最低3~5社は話を聞きに行って下さい。

 

本当に時間がない方は、
最低3~5社に予約を入れて、
その話を聞きに行く時に、
モデルハウスを同時に見る感じでも
いいと思います。

 

またモデルハウスを見に行く時は、

  • 本当に自分達のしたい事が実現出来るハウスメーカーかどうか。
  • このモデルハウスのこういう所真似したい。というアイデア

などを聞いたり、見ておくといいです。

 

それぞれの建築会社で、自分の要望をだいたい伝えて、自分の借りられる金額の算出、間取りのプラン作成、建物にかかる費用の詳細、それによって土地に使える金額、必要な土地の広さ、形を提案してもらう。

 

間取り 資金計画

 

それぞれハウスメーカーや工務店に予約した日程で、
順番に話を聞きに行くのですが、
先ほども少し話しましたが、

 

土地から探す場合、どのハウスメーカーや工務店の場合も、
営業担当者に最初に必ず言っておいて欲しい事があります。

 

それは、

 
  • 「自分がどんな外観や内装が好みで、どういう家を建てたいのか」をしっかりと伝える。
    ※この記事を順番に進めていれば、この時点で決まってます。
  • 「事前に住宅ローンの仮審査を通して、〇〇〇〇万円まで借りられます」
    と、"自分で"事前審査も既に通した事を伝える。
    ※住宅ローンの仮審査を通した人だけ。
  • 上記1~2と、土地から探したい事と、
    「気に入った土地が見つかれば、すぐにでも建物を決めるための話を進めて行きたい。」

    という 本気度をしっかり伝えて下さい。

 

本気度が伝わらないといけない理由は、
先ほど書いたように、

 

気に入った土地が見つかれば、すぐにでも建物を決めるための話を進めて行きたい。という、
この人はすぐに家が欲しいんだ。としっかり理解してもらい、
営業マンにやる気を出してもらい、
必要な資料を作成してもらうためです。

 

本気度が伝わらなかったら、
この下で紹介するハウスメーカーや工務店の営業担当者が、
2回目に会った時に作ってくれるはずの、
3つの資料などがまともに作って貰えません。

 

という事は、そのハウスメーカーや工務店が、
現時点で1番理想の家を建てられそう。と思っていても、
営業担当者に「この人真剣に家を買う気があるのかな?」と
思われてしまうと、そこでそのハウスメーカーや工務店を
諦める事になってしまうのでもったいないです。

 

 
  1. 自分(一緒に住む人全員)は外観や内装のテイストの家を建てたい。という希望。
  2. こういう風にお風呂は広めにしたい。この画像のような中庭のある家がいい。
    こういう感じの屋上テラスを作りたい。
    こんなパントリーを作りたい。というような希望。

 

この記事で決めて来た上記のような希望も、
出来るだけpinterest(ピンタレスト)で保存した画像や、
住宅情報雑誌(HOUSINGハウジング)など、
目に見える形で、1回目に会った時に
営業担当者に希望を伝えて下さい。

 

自分の要望をだいたい伝え終わったら、
アンケート用紙に記入か、
もしくは口頭で色々質問されると思うので、
それに順番に答えていって下さい。

 

あなたの本気度が伝わっていれば、
あなたから聞いたそれらの情報を元に、
ハウスメーカーや工務店が数日~1週間程度で、
2回目に合う時に、下記の物を用意してくれるので、
(もちろん無料)

それを貰うために、
次回会う日をこの時に決める事になります。

 

 
  1. あなたの現段階での希望条件を考慮した間取りプランやデザイン。
    ※あくまでも現段階でのざっくりとした内容やこうしたらどうですか?というような
    ハウスメーカーや工務店側の提案プラン。
  2. 1の建物をそのハウスメーカーや工務店で建てるとしたら、どれくらい建物の費用やその他の諸費用がかかるかの費用詳細。
  3. あなたが事前通した住宅ローンの仮審査の金額と、1~2の資料を元に、
    土地にいくら使えるのか。その建物を建てるために必要な土地の広さや形などの提案。

 

 

この時点で複数のハウスメーカーや工務店との
予約を取っていると思いますが、

 

最低でも1回目に希望を伝えて、
2回目に上記3つの情報や資料を貰う。
この手順が、予約を取ったどのハウスメーカーや工務店とも必要になるので、
1つのハウスメーカーや工務店と最低2回は合う事になります。

 

この2回目に会って、上記3つの情報や資料を貰った後から
どのハウスメーカーや工務店にするか少しずつ絞ります。
方法は下記です。

 

 
  1. 1回目に伝えたあなたの希望のテイストや条件がどれぐらい反映されているか。
    ハウスメーカーの提案力やデザイン力も。

  2. 借りられる住宅ローンの金額、建物や諸費用にかかる金額から、土地に使える予算を把握し、
    現実的にそこのハウスメーカーや工務店の価格で建てれるのかどうか。

  3. 営業担当者の真剣さ、親切さ、信頼出来るかどうか、相性はどうか。
  4. 契約を急かしてきたり、他のハウスメーカーや工務店の悪口ばかり言う営業担当はやめた方が良い。

 

1~4を考慮して、ハウスメーカーや工務店を絞ります。

 

上記「2」で出してもらった間取りプランやデザインは、
その後、2~3回ぐらいは「ここをこうしたいけど、こういう風に出来ますか?」とか
部分修正して貰ったりは無料でやってもらえるので、
ハウスメーカーや工務店を決めかねているのなら、
3回目、4回目と会ってみて変更した間取りプランなど
確認してから、そのハウスメーカーや工務店が、
あなたの要望が叶えられそうか検討して下さい。

 

ただ、2回目の上記の1~3を考慮した時点で、
ここのハウスメーカーや工務店はないな。
と思ったり、予算的に高すぎるようなら
3回目は時間の無駄なので会わなくていいです。
ただし、その場で断りにくい人もいると思うので、
そういう人は、一旦次の予約をしといて、
帰ってからか、次の日ぐらいに断りのメールをしましょう。
(1回目に会った時に名刺を貰うので、それにアドレスが書いてあると思います)

 

注意点として、
こちらがまだ他のハウスメーカーや工務店の中で、
迷っている段階で、契約を急かしてきたり、
また、他のハウスメーカーや工務店の
悪口ばかり言う営業担当のいる所はやめた方が良いです。

 

私の場合は、
「仮契約でまずは5万円だけ入れてくれたら、
土地の不動産屋も入れて、完璧な土地を探し、
間取りプランや資金計画ももっと詳細な物を作ります。
仮契約なので気に入らなかったら5万円も返金します」
という事を言われたメーカーもありましたが断りました。

 

とりあえず仮契約と言えど、
少しでもお金を出してしまう事で、仮契約もしてるし、
仮契約を解除して5万円を返して欲しい。と
言いづらくなり、
結局自分の所のハウスメーカーや工務店で建てて貰える
確率が上がるのを狙ってるだけです。

 

色々な手段で契約を急かしてくる、
営業担当者がいるかも知れませんが、

1つの工務店やハウスメーカーに決められるまでは、
”仮”だとしても、契約の類の話は
一切断って下さい。

 

簡単にハウスメーカーや工務店を絞っていく流れをおさらいすると、

 

 
  1. 1回目に会った時に、本気度や自分の希望や情報を伝える。
  2. 2回目に会った時にもらう情報や資料やそれまでの営業の人との相性を踏まえて、
    3回目にまた会って、違う間取りプランや提案を見てみたいと考えるか、
    もうここのハウスメーカーや工務店はないな。となって切るか決める。

 

予約した複数のハウスメーカーや工務店で、
上記1~2の流れを行って、
ここまでで1つのハウスメーカーや工務店に絞って決めて下さい。

 

土地が見つかるまでは、まだ契約はしない方が良いですが、
土地を本格的に探すにあたって契約しないと探せないという
ハウスメーカーや工務店もあるので、

 

既にほぼ1社に既に絞っているなら、
最悪、契約しても大きな問題はないので良いと思います。

 

5.土地を探す前段階として【絶対に譲れない土地に求める条件】を決める。

ポイント 土地探し

 

ここまで進めてきて、

 
  1. あなたが住宅ローンで借りられる金額の目安は?
  2. あなたの好きな間取り、外観、内観の建物を建てるために必要な土地の広さや形は?
  3. 土地に使える費用は?

 

上記3つを全て把握している方は
ここから土地を探し始める準備段階に入ります。

 

人により【絶対に譲れない土地に求める条件】は違います。
ある人は、子供の学区を優先して土地を探しますし、
またある人は、介護する家族がいるため、
買い物や通院の便利な位置にある土地を探します。

 

他にも様々な要素があるので、
ある程度は自分達の頭で考えればいいですが、
ちゃんと調べてみると、
「確かにこれも考慮して土地を決めないといけないな。」
という項目、条件が多々見つかります。

 

 
  • どのエリアに住みたいのか?
  • どういった条件、環境のエリアに住みたいのか?

 

もっと細かく考えていけば、
例えば、

 

 
  • 子供の学区を変えたくないから「~学校の学区内の土地」が良い。
  • 駅から徒歩10分圏内の土地が良い。
  • 南向きの日当たりの良い土地が良い。

 

といった感じの【絶対に譲れない土地に求める条件】が出てきます。
まずはこれを決めるのが先。

 

なぜなら、
単純にこれを決めないと、
土地を探す範囲が全く絞れないし
効率が悪いからです。

 

最初にこれをテキトーに決めてると、
自分でインターネットで見つけた土地や、
建築会社や不動産にこの土地どうですか?
と言われた土地を判断する時に、

 

 
  • ここは南向きじゃないからだめ。
  • ここは「~学校の学区内」じゃないからだめ。

 

とかなってしまい、
それをやってたらキリがないです。
だったら【絶対に譲れない土地に求める条件】
だけは 最初にいくつか決めてから
土地を探す、または探してもらうのがベストです。

 

それでは下記の項目、条件の一覧リストから、
【絶対に譲れない土地に求める条件】を
最大でも3~4個程度決めましょう。
※条件が多すぎると土地が見つからなくなります。

 

【絶対に譲れない土地に求める条件一覧】

 

 
  1. ただ単に住みたい、住んでみたいエリアがあるかどうか。
  2. 市区町村毎に、子供の施設、託児所の数、出産祝い金の有無、土地の割引など、
    その街に住む事での特権を考慮する。
    ※市に問い合わせるか市のホームページなどで確認出来ます。
  3. 最寄り駅から徒歩何分以内などの距離の条件。
  4. 子供を転向させたくない、子供やママ友の交友関係を維持したい、
    ここの小学校、中学校に行かせたい。などがあれば、その学校の学区内の土地に限定する。
    ※学区は不動産屋や建築会社に聞けば確認してくれます。
  5. 子供の学校までの距離。
  6. 介護しなければならない家族、病院に頻繁に通う人が家族内にいるなら、
    病院への距離や利便性。
    ※自分が高齢になった場合の利便性も考える。
  7. 買い物をするスーパーやドラッグストアやコンビニへの距離や利便性。
  8. 静かな場所に住みたい人は閑静な住宅街で土地を探す。
    ※休日の平穏さ、夜に安眠できる、車通りが少ないので、排気ガスが少なく
    空気が綺麗など
  9. 会社までの距離、通勤時間、利便性。
  10. ハザードマップ地域ではない土地(過去に川が氾濫して死没したまたはその恐れのある土地)
    ※一般的にハザードマップで、過去に水没した事がある地域は土地価格が安いです。
    ※国土交通省のハザードマップポータルサイトで確認出来ます。
  11. 日当たりはどのぐらい確保したいのか?
    ※間口(玄関を作る方)が日当たりの良い南向きがいいのか?北向きでも良いのか?
  12. 実家への距離やアクセスの利便性。
  13. 将来の利便性はどうか?
    今は利便性がそこまで良くないエリアでも、都市計画で公園の整備や、商業施設の充実などで、
    暮らしやすい街になることがあります。希望エリアで再開発の計画がないかをチェックしておくといいです。
  14. 開発分譲地か一般住宅地のどっちがいいのか?
    ※開発分譲地は、近所と世代や家庭環境が近い、インフラなどの整備が既に済んでいてすぐに家を建てられる状態になっている事が多い。

 

上記の中から絶対に譲れない条件だけ選んで、
その条件の中で、土地を探していきます。

6.ここから本格的に注文住宅用の土地探す。

土地 探し

 

ここまで順番に進めて来た方は、
この時点で、

 

ハウスメーカー(工務店)1社に決まっていて、
【絶対に譲れない土地に求める条件】も決まっていると思うので、

やっとここから本格的に以下の手順で注文住宅用の土地を探します。

 

 

  1. ハウスメーカーや工務店で出して貰った資料から、土地に使える費用。
    建物を建てるために必要な土地の広さや形など把握
    しているはずなので、
    その情報+絶対に譲れない土地に求める条件を元にハウスメーカーに土地を探してもらう。

  2. 地域の不動産屋を回り、上記情報、条件を伝え、
    条件に合った土地があればメールなどで情報を貰えるようにする。

  3. 同じ情報を使い、自分でもインターネットで土地を探す。

 

 

上記の1~3は同時進行で進めて行くのですが、
探す前に、
建築を依頼するハウスメーカーや工務店の担当者に
どういった場所や、希望条件があるのか?
希望エリア、希望条件などを聞かれる事になるので、

 

「3.建築会社を決めていくのと、並行して土地の情報をざっと見ておく」の段階で、
事前に希望エリアや条件などが決められるように、
土地情報をある程度見ておくようになっているのと、

 

絶対に譲れない土地に求める条件を決めたはずなので、
これらを元に土地を探す&探してもらいます。

 

自分の建築を依頼するハウスメーカーや工務店の担当者に、
土地探しをお願いするのはもちろん、
地域の不動産屋にも、上記と同じ、土地に使える費用。
建物を建てるために必要な土地の広さや形、
絶対に譲れない土地に求める条件を伝えて、
土地探してもらいます。

 

不動産屋は「レインズ」という不動産屋しか見れない
土地情報を見るサイトを利用出来るので、
ハウスメーカーや工務店では見れない
土地情報を紹介してくれる可能性があります。

 

ただし、仲介手数料を貰う事が目当てなので、
その土地にはこんなデメリットがあるとか、
2回目にハウスメーカーや工務店に会った時に作った
間取りの家が建てれるか土地なのかという建築条件は
考慮してくれない事があるので、

 

不動産屋に紹介されて、良い土地が見つかった場合は、
その土地のデメリットや、その土地で問題ないか?
など、自分が建築を依頼するハウスメーカーや工務店の
担当者にしっかり確認して貰ってから決めて下さい。

 

そこで問題無ければ、
ハウスメーカーや工務店と契約をして、
土地の購入手続きや、本格的に細かい間取りや
外観や内装などの打ち合わせをしていく。
という流れです。

 

上記の「1」の
ハウスメーカーや工務店に土地を探してもらう。
場合の注意点ですが、

 

この時点で建築会社が1つに決まっていない場合は、
必ず土地探しを依頼する前に必ず1つに決めて下さい。

 

何故かと言うと、
建築会社を2つの候補からまだ1つに絞ってない状態で、
そのどちらにも土地探しを依頼して、
時間が経ち、最終的にはB社にしよう。と決めたとします。
その後、A社で理想の土地が見つかった場合に困ります。

 

B社で建てたいけど、A社の人が土地を見つけてくれたし...
となってしまう訳です。

 

厳密にはA社の人が見つけてくれたとしても、
建築条件付きの土地じゃなければ、
その土地を管理している不動産会社に、
直接連絡して買う事も出来るし、
その土地の情報だけもらって、
B社からその土地の管理をしている不動産会社に、
連絡する事も出来ますが、あまりお勧めはしません。
※「建築条件付きの土地」とは建築するハウスメーカーが、
最初から決まっている土地の事。

 

建築会社が土地を探す場合、
実際には私達が見るインターネットのサイトに出ている
ものと同じ情報を見るので、

 

  • 依頼する予定の建築会社1つだけ
  • 土地に詳しい地域の不動産会社
  • 自分

 

上記で探せば十分なので、
2~3社など全部の建築会社に、
土地を探してもらってもあまり意味はなく、
問題が発生する可能性が上がるだけなのでやめましょう。

7.【見つかった土地に問題がないか?】を徹底的に調べる。

 

土地探し 条件

 

土地を探していくと、
どんどん土地の候補が見つかっていきます。
そうなって来たら今度は、

 

 
  • この土地の目の前の道路の交通量はどうか?
  • 隣人に変な人がいたりしないだろうか?
  • この土地は相場より安いけど、何か訳があるのではないか?

 

など 【その土地に問題がないか?】
を"徹底的に"調べたり、確認しなければなりません。

 

なぜなら、
見つかった土地の事を "徹底的に"調べなかったり、
確認を疎かにすると、
どうなるかと言うと、

 

土地の契約後に、家を建てるに当たって不利な事実が発覚しました。
①購入した土地の地盤が弱く、改良費に70万円ほどかかった。
②市のまちづくり条例により、敷地面積の13%を緑地にしなければならない。
契約前に知っていれば、
この土地の購入はやめていたと思います。
すでに、つなぎ融資が始まっていて、夏からはローンも始まります。
銀行には相談に行きますが、どうしたら良いでしょうか。

引用:ヤフー知恵袋より

 

購入した土地の日当たりが悪くショックです。
今は日当たり抜群の賃貸にいます。
夕方でも明るく、冬でも外気より10度は高く、夏も冷房がとてもよくききます。
これから着工ですが、もう既に住み替えを目標にしています。35年ローンですが。
絶対に土地で失敗したくなかったのに!
気持ちの切り替えの仕方があったら教えてください。

引用:ヤフー知恵袋より

 

上記は一部ですが、
土地購入で失敗する確率が跳ね上がります。

 

なので、
土地の候補が見つかったら、
【その土地に問題がないか?】
を"徹底的に"調べたり、確認して下さい

 

 

この見つかった土地候補に、
問題がないかどうかを調べる時ですが、
どんな事を調べたりすればいいのか?
大体初めは全く全体像が分かりません。

 

そこで、出来るだけ多くの情報を集め、
その条件一覧を下記に作成したので、
参考にして下さい。

 

またこの土地候補に問題がないか?
チェックするには、

 

  • 自分で調べたり、判断できるもの
  • 専門的なので、不動産屋や建築会社に調べたりしてもらうもの

 

の2種類あって、分けて掲載しているので、
専門的な方は、自分で調べたりして分からなければ、
不動産会社や建築会社に確認して下さい。

 

 

【注文住宅用の土地候補が見つかったらチェックしたい条件一覧】

 

土地 探し 条件

 

自分で調べたり、判断できるもの

 
  1. 交通量が多い道路に面していて、うるさい土地じゃないか?
    ※昼、夜、休日など各条件で確認。
  2. その土地の周りを高さのある家や高い建物に囲まれていて、光が取り入れられない事はないか?
  3. 道路から細い路地を入った、他の人の家の後ろの土地(旗竿地)ではないか?
    ※家が隠れてしまって見えない。クレーン車などが入れなくて、運搬費用がかかるなど
    デメリットが多いが、土地が安い。道路から離れていて静かなどのメリットも。
  4. 公園が近くにあるか?
    ※公園の風景を拝借して、庭を計画する事も可能。
  5. 土地の位置的に方角、日当たり、風通しはどうか?
    詳しく知りたい方は下記の記事を参照して下さい。
    こんなデメリットがあったのか。北向き、南向き、土地の向きによる日当たり等のメリット、デメリットを紹介!
  6. 土地の履歴を調べて、軟弱地盤ではないか、土壌汚染などはないか調べる。
    ※過去にその土地が川や沼だったり、工場があった場所じゃないか?など
    ※地盤の状況Webサイトの「地盤サポートマップ」 である程度調べられます。
  7. 心理的瑕疵物件ではないか?
    過去にお墓があった、火葬場があったとか、火事で人が死んだとか。業者に告知義務はないので調べましょう。
    ※ネットで載っているサイトもありますが、近所の人に聞くのが1番です。
  8. 土砂災害の危険性はない場所か?
  9. 最寄り駅の場所、距離、時間あたりの本数、始発、終電、乗り換えなどの条件や環境。
  10. 子供の学校までの距離や環境。
    ※行くまでにどの道を通る事になるか?危険な道路はないか?通学路の交通量はどうか?
    ラッシュ時間の込み具合などを確認
  11. 病院への距離や利便性。
    ※自分が高齢になった場合の利便性も考える。
  12. 買い物をするスーパーやドラッグストアやコンビニへの距離や利便性。
  13. 会社までの距離、通勤時間、利便性。
  14. ハザードマップ地域ではない土地(過去に川が氾濫して死没したまたはその恐れのある土地)
    ※一般的にハザードマップで、過去に水没した事がある地域は土地価格が安いです。
    ※国土交通省のハザードマップポータルサイトで確認出来ます。
  15. 実家への距離やアクセスの利便性。
  16. 内科や小児科、歯科などの病院、銀行や郵便局、図書館や体育館、区役所などの公共施設への利便性。
  17. 近くに工場がないか?
    ※騒音や空気の汚れ具合、臭気など
  18. 水道代はどうか?
    市や町単位で結構水道料金が違うようで、最大で倍近く違う事もあるようです。
  19. 目の前の道路の幅は狭くないかどうか?
    ※狭すぎると毎日の車の出し入れや、車通しのすれ違いがしんどい。
  20. 近隣住民に変な人はいないか?犬などうるさくないか?
    ※犬はいればすぐ分かります。変な人がいないかどうかは近隣住民に聞くか、
    不動産屋や建築会社の営業の人によっては聞いてくれます。
  21. バス亭までの距離や本数、時間、始発、終電。
  22. 夜間でも周辺の道は街灯などで明るいか?
  23. 目の前の道や周辺に子供にとって危険な場所はないか?
  24. 各市町村で、子供の施設、託児所の数、出産祝い金のありなし、土地の割引など、その街に住む事での特権を考慮する。
  25. 雨が強い日に。敷地や道路が冠水しないか?
  26. ゴミ置き場の位置や回収時間はどうか?
  27. 隣地の植栽などが越境してこちらの土地にはみ出したりしてないか?
    ※後で揉める可能性があり得ない事もない。
  28. 近隣に独自の風習はないか?
  29. 居酒屋が近くにあり、酔っぱらった客の通り道になってないか?
  30. 近くに用水路や川があって氾濫する可能性はないか?
  31. 近くに用水路や川、それ以外にも水をバケツにためっぱなしにしている人や場所はないか?
    ※こういった場所の近くでは夏に蚊が大量発生します。
  32. 近くに雑木林や森みたいな場所はないか?
    ※こういった場所が近すぎると、夏の夜に虫が光に寄せられてたくさん寄って来ます。
  33. インターネットや書類上の方角と、現地での実際の方位は合致しているか?
    ※資料には南向きと書いてあったのに、買ってから実際には南西だと気づいた。
    西日が毎日ストレスになっているという声もあります。
  34. 開発から年月がたったニュータウンなどではないか?
    住民に高齢者の多くて今後過疎化してしまいそうな地域もあります。

  35. 家は長く住むので、家族構成、状況が変わるので、将来のライフイベントも出来るだけ考え考慮する。
    ※子供が生まれたら学校はどこになるか?駅までは近いか?親と同居する事になったら?など。

  36. 購入候補の土地は出来る限り、現地に、朝、昼、晩、休日など足を運んで状況、環境把握。
    ※静か、うるさい、交通量、景色、近所の人の動き、集会、飲食店の入り具合など
    ※この時の持ち物は、携帯(カメラ、ビデオ、メモ)、メジャー、方位磁針など。

 

 

上記の中でも自分ではちょっと判断できないような
場合は、不動産屋や建築会社の人に尋ねたり、相談して下さい。

 

 

専門的なので、不動産屋や建築会社に調べたりしてもらうもの

 
  • 建築条件付きの土地ではないか?
    ※「建築条件付き」の土地はそこに建物を建てる建築会社が既に決まっているという事。
    外すことも場合によっては可能だが基本的に値段が上がる。
  • 開発分譲地か一般住宅地か?
    ※開発分譲地は、近所と世代や家庭環境が近い、インフラなどの整備が既に済んでいてすぐに家を建てられる状態になっている事が多いので、付帯費用が土地代に含められている事も多い。
  • 建ぺい率や容積率はどうか?
    ※建ぺい率50~60%、容積率150~200%あたりなら2、3階建ては問題なく建てれますが、
    建ぺい率が30~40%や容積率が100%とかしかないと、3階建てが建てられないなど、
    色々問題が発生するので、建築会社などに要確認する事。
  • 「防火地域」「準防火地域」ではないか?
    これは3階、4階建て以上を建てるか、面積の相当広い建物を建てる場合には、
    建物を防火使用にしなければいけなくなりますが、2階建てなどの一般的な家を
    建てる人にはあまり関係ありません。
  • 「市街化調整区域」になっていないか?
    ※これに指定されている土地は建築するための条件が色々付いてくるので、
    将来建て替えが出来なくなったり、制限されたりするので注意が必要。
  • 地盤が弱い土地ではないか?地盤改良費用が高額にならないか?
    ※実査の地盤費用は、購入してから地盤調査をしないと分かりませんが、
    ある程度購入前に予想出来ます。自分で「地盤サポートマップ」
    でも出来ますが、建築会社などに確認してもらった方が確実でしょう。
  • 崖地や傾斜のある土地ではないか?
    ※土地の段差が崩れないようにするための擁壁(ようへき)工事が高額になってしまいます。
  • 道路とその土地の高低差が大きくないか?
    ※盛り土や切り土など、土の運搬や造成工事の費用が高額になります。
  • インフラ整備がされていない土地ではないか?
    水道管が近くまで来ていないとか、ガス管が近くまで来ていないとかで、
    その費用が高額になる事も。
  • 目の前の歩道や道路に邪魔な電柱や看板などがないか?
    ※移設費用が余分にかかります。
  • 歩道から自分の土地に車を出し入れするための歩道の切り上げが必要ではないか?
    ※歩道に1mの乗り上げ部分を作るのに20~30万円かかります
  • 古い小屋があって解体しなくてはならないかどうか。
    ※解体費用もこちらの込みなら別途費用が掛かります。
  • 農地ではないか?
    ※農地として登録されている土地なら、別途農地転用で費用が掛かってきます。
  • 境界杭があるかどうか?
    ※購入する前に、隣地所有者立ち合いで境界を確定しないと後でトラブルに。
  • セットバックがあるかどうか?完了済みかどうか?
    ※土地が表示の面積より削られるし、費用もかかる。
  • お金の支払うタイミングや額に問題がないかどうか確認する。
    仲介手数料や司法書士代金、登記費用など現金で先に必要なのか?
    それとも、住宅ローンで下りた後に、そこから払えばいいのかなど。
  • その土地にたどり着くまでに、大型車が入ってこれないような道幅が狭い所が合ったりしないか?
    ※クレーン車や大型の資材運搬者が家を建築する際に、土地の目の前まで、
    資材を運べなくなるので、その費用が割増しになる。
  • その土地の前の道に建築する工務店さんなどの車やトラックが路駐出来たりするスペースがあるか?
    ※無ければこちらの負担で駐車場を何か月か借りたり、コインパーキング代が必要になるケースも。
  • ハザードマップには載っていないが、周囲より、低い位置に土地がないか?
    ※こういった土地は水没はないかも知れないが、大雨の時に自分の自宅前の道路に水が溜まったり、
    湿気が溜まりやすい場合があります。
  • 「土地登記簿謄本」に「抵当権抹消」とかかれているか土地かどうか。
    ※あまりないパターンではありますが、「抵当権抹消」と書かれておらず、
    抵当権が残っていると、せっかく購入した土地が後になって競売に掛けられる場合も。
  • 用途地域の確認。
    ※基本的に「工業専用地域」以外であれば住宅を建てることは可能です。
    注意点は「第一種又は第二種中高層住居専用地域」の場合は、周辺に高い建物が建築される可能性が高くなることです。
  • 土地の売り主は誰か?
    個人が売り主の場合は法的に仲介手数料(物件価格の3%+6万円)が掛かりますが、
    不動産業者が売り主の土地は仲介手数料が掛からないのでお得です。

 

以上が、【土地の候補が見つかったらチェックしておきたい条件一覧】です。

 

  • 建築会社に見つけてもらった土地候補
  • 不動産会社に見つけてもらった土地候補
  • 自分で見つけた土地候補

 

それら全てを上記のリストを使用して、
自分で決めた建築会社に相談したり、
自分自身で出来るだけ多くチェックして、
後で後悔しない土地選びをして下さいね(^^♪

 

まとめ

 

このガイドブックに載ってない。注文住宅を建てる際の土地の探し方を完全ガイド!
の記事は、私の失敗経験+色々な情報を出来る限り集め、
どういった方法で土地を探せばベストか?
を考えに考え抜いて記事にしたものです。

 

なのでここに書いてあることを参考に進めていければ、
何も分からずに、土地探しを始めていくよりも、
かなり失敗を最小限に抑えて、土地探し、
さらには建築会社を決める事が出来るようになってます。

 

失敗を最小限に抑えて、皆さまの土地探しが
成功したら幸いです。

 

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  • この記事を書いた人

akihito

ブロガー【経歴】高卒▶︎エンタメ業界で管理職を経験▶︎医者を目指すも4年で挫折▶︎注文住宅を建築▶︎mamiblogの運営開始(開始1年半でブログ収益6桁達成!)▶︎仕事しながらマイホームで妻と2人で暮らしてます▶︎さらに収益を増やし、脱サラ、独立し自由に生きることを目指し活動中! ■注文住宅、リフォーム関連など住宅に関わる内容や、生活に役立つライフハック系の記事も書いていく予定です。 ●趣味は読書(年間100〜150冊)、映画観賞(年間100〜150本)、カラオケ(DAMの精密採点で平均93〜95点)、海外旅行、ボーリング(アベレージ180)、ブログ&アフィリエイト、リフォーム、注文住宅、不動産関係の情報収集など

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