【マミブログ】土地の住宅ローンの支払いだけ先に始まってしまうのか？防ぐ方法はないの？という方のための記事

こんにちは。マミーです(^^♪

今日はタイトル通り、
「あれ？そう言えば、住宅ローンで土地の代金先に払う事になったけど、
土地の分の住宅ローンだけ先に支払い始まっちゃったら、
今住んでる賃貸の家賃と２重払いになってしまうんじゃない？
２つの支払いが重なったら支払い困る！」

という方向けの記事となっています。

さっそくどうぞ('ω')ノ

・土地の住宅ローンの支払いだけ先に始まってしまう？現在の賃貸の家賃と２重払いになってしまう？

まず、土地購入→注文住宅を建てる。という場合の住宅ローンの組み方は２種類あります。

土地代と建物代を1つの住宅ローンで組む場合
土地代と建物代を分けて2つの住宅ローン(同じ金融機関)で組む場合

の２つです。

結論から言うと

1.の場合→建物が完成してから住宅ローンが開始されるので2重払いの心配はないです。

2.の場合→土地代のローンだけ先に支払いが始まってしまうので2重払い時期が発生します。

・土地代と建物代を1つの住宅ローンで組む場合の注意点！

この場合、

土地代と建物代をまとめて借りている1つの住宅ローンの総額の中から
「つなぎ融資」(＝住宅ローンの前借り)という方法で住宅が完成するよりも前に、

土地代の金額分だけ先に銀行から前借りして支払う事になります。

そのため、 先に前借した土地分の利息や手数料の費用が余分に発生します。

・つなぎ融資(＝住宅ローンの前借り)をすると、どれぐらい利息や費用がかかるのか？

どれくらいかかるかと言うと、

借入先の金融機関によっても異なりますが、

利息や手数料、印紙代などで、土地と建物合わせて3000～4000万円の注文住宅を建てる場合、

ざっくり言うと約25～50万程度諸経費が余分にかかります。
※現金で用意する必要はありません。

例えば土地が2000万、建築費を2000万で注文住宅を建てようとする場合、

つなぎ融資でかかる費用も建築費として住宅ローン申請するので、

建築費からつなぎ融資でかかってしまう諸経費を引いて

建築費-つなぎ融資の諸経費＝1950～1975万円以内に建築費を抑える事になります。

※つなぎ融資に関しては対応していない金融機関もあるため、

事前にハウスメーカーの担当者に確認してもらうか、

もしくは自分が利用する住宅ローンの銀行などに確認して下さい。

・土地代と建物代を分けて2つの住宅ローン(同じ金融機関)で組む場合

この場合は、少し状況が違って、

土地と建物代の住宅ローンを分けて2つの住宅ローンで通しているため、

上記の"土地代と建物代をまとめて1つの住宅ローンで組む場合"のような
「つなぎ融資(＝土地代金の前借り)」をする必要はなく、

先に審査を通した土地の住宅ローンの方で、土地代金を先に支払います。

よって、余計なつなぎ融資の費用は発生しません。

しかし、ここでデメリットが１つ発生します。

通常、住宅ローンは融資が全て完了したらすぐに引き落としが開始されます。
つまり、
土地の住宅ローンと建物の方の住宅ローンを分けて２つの住宅ローンを組んでいる今回の場合、
土地の支払いは１つ目の住宅ローンで全て融資完了になってしまうので、
土地の方の住宅ローンは土地代金を支払った後からすぐに支払いが始まってしまいます。

つまり、このままだと
つなぎ融資の余分な費用は掛からない代わりに、
土地代の住宅ローンと建物代住宅ローンを分けた事により、
建物が完成する前に土地の住宅ローンの支払いだけ始まってしまいます。

・家が完成する前に土地代の住宅ローンが始まらないようにするには？

これをするには、

ハウスメーカーや工務店の方に相談して、
土地代と建物代を分けて2つの住宅ローン(同じ金融機関)で組もうとしていたのを、
土地代と建物代を1つの住宅ローンで組める金融機関の住宅ローンに変更するしかないです。
※例えばフラット35とかです。

また、土地代と建物代を分けて2つの住宅ローン(同じ金融機関)で組む事になり、
土地代の支払いだけ先にローンが始まる事になったとしても、
金融機関に交渉すれば、建物が完成するまでは、
利子だけの支払いにしてくれる事は多いようです。

・まとめ

結局、家賃などと２重払いにならないように、建物が完成してから住宅ローンが開始されるようにし、
さらに、つなぎ融資のような余分な費用や利息がかからない１番良い方法は

土地の住宅ローンと建物の住宅ローンを２つに分けて申請し、
土地の住宅ローンの支払いが先に始まってしまわないように、
ハウスメーカーの人に
「土地の方の住宅ローンの支払いも建物が完成してから返済が始まるようにしてほしい」と伝え、
銀行側がそうしてくれるように手配してもらう事です。

※住宅ローンを２つに分けられない銀行もあるので、銀行やハウスメーカーの担当者に確認して下さい。

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