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元利均等&元金均等はテキトーに決めると損する!私の場合どっちが得?【マミブログ】

akihito

外構、リフォーム評論家。注文住宅を建てたことをきっかけに外構、不動産、リフォームなどに興味を持つ▶︎エクステリアプランナー資格取得▶︎毎日、住宅〜外構、エクステリア、リフォームに関する知識を勉強中▶︎mamiblogの運営開始(開始1年半でブログ収益6桁達成!)▶︎仕事しながらマイホームで妻と2人で暮らしてます。

■保有資格
・エクステリアプランナー2級
・ITパスポート(国家資格)
・デジタルマーケティング基礎認定
・マイクロソフトオフィススペシャリストExcel(MOS)
・フォークリフト免許

■趣味
・読書(年間100〜150冊)
・映画観賞(年間100〜150本)
・カラオケ
・海外旅行
・ボーリング

 

こんにちは!自称日本一ポジティブな男!
マミーです(^ ^)
 
 
今回は、
 
  • 「元金均等返済」「元利均等返済」とは?
  • どちらが安いのか?
  • 私の場合はどちらを選んだ方がいいのか?
といったような方へ向けての記事になります。
 
 
基本的に90%ぐらいの方は、
元利均等払返済(毎月の支払額か一定)」
を選択されるようです。
 
 
なんなら、私が注文住宅を建てた時もそうでしたが、
注文住宅の営業の方も何も聞いて来ずに、
 
 
後で気づいたら、「元利均等返済」になっていた。
という事もあるぐらい多くの方が「元利均等返済」を選択するようですが、
 

 

実は何も考えずに、
元利均等返済」を選択してしまうと、
かなり損してしまうパターンがいくつか存在します。

 

 
しっかりと考えて決めてもらうために、
誰でも短時間で理解出来るように書いたので、
 
 
この記事を読んで、
注文住宅の営業の人に任せきりにせず、
自分である程度の知識をつけて、
損しないようにして欲しいと思います。
 
 
※【マミブログ】では、
ユーザーが知りたい内容に対して、余計な情報は極力省き、「早く。簡潔に。分かりやすく」記事を書くようにしています。
 

1.元利均等返済、元金均等返済とは?

 

元利均等返済

住宅ローン期間中、ずっと毎月の返済金額が一定の返済方法。

※「元金」と「利息」を合わせた、毎月の返済金額が一定という意味で「元利均等」と言います。

元金均等返済

住宅ローンスタート時の返済金額が高く、支払いをしていく事に、
徐々に毎月の支払い金額が減っていく返済方法。

※おおよそ10~15年目をさかいに、こちらの返済方式の方が毎月の返済金額が安くなります。
※金融機関、住宅ローンで元金均等返済を取り扱っていない所も多くある。
※毎月の「元金」の返済金額だけが一定という意味で「元金均等」と言います。

 

  • 「元金均等返済」「元利均等返済」の年数毎の返済額のシュミレーション

 

どちらの返済方式が金利が安くなるか?で考えると、
住宅ローンの年数や金利が同じだと仮定すると、

 

最初の10~15年ぐらいは、毎月の返済金額は高くなってしまいますが、
トータルの支払額としては「元金均等返済」の方が総支払額は安くなります。

 

どれぐらい支払い額に差が出るかと言うと、

住宅ローン金額2000万円 金利2.0% 返済期間35年 ボーナス返済なしの場合で

  • 元利均等返済の総支払額2780万円
  • 元金均等返済の総支払額2700万円

で、 このモデルケースの場合で、約80万円の差がでます。

 

住宅ローンの借入金額がこれより大きい場合、
金利がこれよりも高い場合、
返済期間がこれよりも長い場合は差が開がって、
上記よりもさらに元金均等返済の方がお得です。

 

逆に、住宅ローンの借入金額がこれより小さい場合、
金利がこれよりも低い場合、
返済期間がこれよりも短い場合は差が縮まります。

2.私の場合は、どっちの返済方式の方が得なのか?

 

結論から先に言います。

 

現在、毎月の住宅ローンの支払い金額に余裕の”ない”人元利均等方式

いくら元金均等の方が利息が安くなるからといっても、そもそも元金均等返済にして、
最初の10~15年の毎月の返済額が大きくなって、
支払えなくなったら本末転倒だからです。

 

現在、毎月の住宅ローンの支払い金額に余裕の”ある”人下記を参照

  • 繰り上げ返済はするつもりだが、基本的に住宅ローンを最後まで完済する予定の人


元利均等方式&出来るだけ住宅ローン返済期間を短い年数にする。

毎月の住宅ローンの支払い金額に余裕があるのだから、一見すると、
元金均等返済にしたくなるのですが、

この場合、
元金均等返済も、元利均等返済も、
同じ金利だとしたら

単純に元利均等返済にして、
住宅ローン自体の返済期間を短くする方が、
住宅ローンの期間が短くなって、その分利息が減り、トータルで見たら得だからです。

  • 住宅ローンの途中で、住宅を売却するor住宅ローンの借り換えを検討している人

元金均等方式

途中で住宅を売却する場合、その売却したお金で残りの住宅ローンを返済する事になります。

じゃあその時残っている住宅ローンの元金は少ない方がいいですよね?

元利均等返済では、
毎月の返済金額は同じですが、

その内訳は 最初の方であればあるほど、
利息の割合が大きく、元金の割合が少なく設定されてます。

先に利息が回収されてしまうシステムなので、最初の方は元金が減りにくい。

つまり、途中で家を売却をして、住宅ローンを返済しようとする、

もしくは、住宅ローンを借り換えようとした際に、元金があまり減っていない。

という状態になってしまうので、毎月元金の支払いが一定の元金均等方式にして、

毎月一定の金額で元金が減らしていく事をしないと大損してしまいます。

※どれぐらい損するかは状況次第ですが、

住宅ローン金額2000万円 金利1.8% 返済期間25年 ボーナス返済なしの場合で
住宅ローン開始から10年後の時点で、
元金均等返済の方が106万円多く元金が減ります。

  • 住宅ローンの途中で、一気に残りの住宅ローン全額を返済する当てがあり、その予定の人

元金均等方式

こちらも基本的に上記と同じ理由です。

一気に残り金額を返済しようとした時に、
元金があまり減っていなかったら、たくさん払わなければいけないため大損します。

 

私の場合、どっちの返済方法がいいんだろう?
と迷ったら、

まずは、上記を参考にし

ステップ1元利均等返済」or「元金均等返済」か選択して下さい。

 

ステップ2  たくさんある住宅ローンの種類から、 なるべく金利の安い住宅ローンをチョイス して下さい。

 

基本的に金利の差はめちゃめちゃ大きいです。

 

住宅ローン金額2500万円 金利1.5% 返済期間30年で想定すると、

 

金利1.5%の場合の利息額→600万円
金利1.7%の場合の利息額→690万円
金利2.5%の場合の利息額→1050万円
上記のようにかなりの差が出ます。

 

なので、ステップ1元利均等返済元金均等返済か決めたら、
その後はステップ2として、少しでも金利の安い住宅ローンをチョイスして下さい。

 

まとめ

今回は、

元利均等&元金均等はテキトーに決めると損する!私の場合どっちが得?

という記事を書いてきましたが、分かりやすかったでしょうか?

住宅を建てるのは分からない事だらけで、最初は大変ですが、

少しずつ自分でも知識をつけていき、
損しないように後悔しないように
していきましょう。

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